参加者プロフィール

本松 稔康 株式会社 モトマツ 代表取締役
木下 順介 JF不動産マネジメント株式会社 代表取締役
大場 邦博 株式会社ネクステップ 経理部システム管理課 係長
徳永 禎久 株式会社スペースRデザイン 不動産事業部 ディレクター
森田 誠  株式会社アチーブメントプラス 代表取締役

ゲスト
上田 俊輔 JF不動産マネジメント株式会社
田﨑 郁乃 田﨑司法書士事務所 司法書士 



投資の実例データをもとに各コンサルタントの意見交換会が福岡市中央区の旧大名小学校会議室で行われた。なぜこの物件に投資をしたのか?また各コンサルタントが感じる物件のメリットやデメリットの意見を出し合いました。

講演名 投資物件の意見交換会。
開催日・時間 2018年1月18日(木) ・ 開始時刻 17:30 ~ 19:30 
内容

・実際の投資物件のデータを分析し意見交換する。
・実際の投資物件のファイナンスに関する意見交換(ローンを使うか自己資金か?)。
・実際の投資物件をコンサルタントは購入するか?(課題分析と改善策の検討)


開催場所
旧大名小学校 会議室
〒810-0041 福岡市中央区大名2丁目6番11号
TEL092-400-7400
 
 
お問合せ先

(セミナーに関するお問合せ)
九州CPM福岡サイト運営窓口 | 株式会社 アチーブメントプラス TEL092-400-7400


 









不動産投資の専門家で組織された「九州CPM福岡」定期的に意見交換会を企画させて頂いております。今回は、実際に取引された実例をもとに各コンサルタントの意見を交換し物件を再評価してみようという企画です。集まったコンサルタントは、総勢5人。ゲストとして2名の方にご参加頂き開催しました。

実例サンプルの条件は、城南区片江 木造2階建共同住宅(築年数29年) 総戸数10戸(1K)投資総額は、1400万円です。周辺環境にはドラックスストアやコンビニ、銀行や病院が立ち並ぶ好立地です。各コンサルはこの物件をどう評価したのでしょう?

まず資金調達に関しては、現金という意見が多数を占めました。理由は、返済年数です。短期の場合にはたとえ金利が低くなったとしてもローンコンスタント(K%)が高くなってしまい、毎月の返済額が多くなってしまうため、今回の木造アパートなどのように賃料設定が低額の物件には向いていないというのが理由です。現金での運用の場合には年間の負債支払額(ADS)が発生しないため、毎月の収入は一定水準を確保できます。自己資本収益率は20%~ですので悪い数値ではありません。さらに物件の特徴として入居年数が平均8年以上の実績がある建物であるため、"一度ご入居頂くと長期の入居になりやすい"という特徴もプラスの評価となりました。

しかし築年数が経過した木造アパートであるため、修繕などのコストが将来アップする懸念があります。こうしたことなどから将来的な出口計画に関して各コンサルタントの意見が分かれる場面も見られました。立地環境の良さから解体してアパートを再建築させる案や、戸建賃貸の企画、補修をしながら一定期間後に売却する案など、どれも将来的な可能性を感じるものばかりでした。

今回の意見交換会では、不動産運用の考え方とサポートするコンサルタントによってさまざまな多様性があることが新ためて確認することができました。単なる売り買いだけではなく、情報を分析して精査していくことで、依頼者(物件所有者)の希望により対応していけると私たちは考えています。