新築企画を成功させた実例。 

投資家が求めるものを理解する。

人はそれぞれ夢や希望を持って生活しています。仕事での成果や私生活の中で手に入れたいものなど人によって異なります。投資事業を行っている方も目標や目的はそれぞれ違います。投資家の目標や目的とはどんなものがあるのでしょうか。

投資を行う目的は大きくわけると5つに絞られます。一つ目は、節税・2つ目は資産の保護・3つ目はインフレヘッジ(価値の上昇)を目的とした投資、4つ目は定期的な収入を得ること。最後はその人が抱く夢です。

新築店舗の受注のきっかけは投資家の5つの考えから始まっています。

新築を受託し現在建築中の城南区店舗ですが、こちらの受注につながった大きなポイントはズバリ、投資家がもつ5つのポイントの中の、節税と資産の保護です。将来的な相続で後継者に資産を引き継ぐ際に老朽化による故障のリスクや入退去時の紛争などへの不安から投資家はいつも不安を抱きながら毎日の生活を過ごしていました。

不安はあるが、投資する価値がこの場所やこの建物にあるのか・・?投資家宅に訪問させていただいた際に投げかけられた素朴な質問でした。それから数日間、近隣の市場を調査させていただきました。調査の内容に関しては、賃貸店舗としてのニーズの有無や既存テナントの業種などです。その結果は、地域の主要幹線道路に面していることや大きな団地が点在していることなどから、医療機関や物販などの業態に幅広く対応できるということが確認できました。

同時に賃料の価格帯も調査しました。同規模の店舗であれば、15万円から賃貸可能で、仕様や使い勝手の工夫などを追加できれば20万円後半を超える賃料を見込めることも調査で判明しました。

魅力がある事業であれば課題は軽減されていく。

賃料の価格帯も確認できたとこで、さらに投資家と協議し将来的ないくつかのシナリオを提示しました。一つ目は、既存の店舗の内外装を大規模修理しテナントを誘致する方法。次にガレージハウスとして新たにアパートを建築していくパターンです。主要幹線に面しており、道路との高低差もフラットで、眺望や日当たりも良いことからアパートでも十分通用するポテンシャルを秘めています。最後は、店舗として新たに新築するという計画です。市場調査の中でも使い勝手や利便性を付加できれば20万円以上の賃料設定も可能であるため、店舗の場合は、すこし工夫を加えると収益性はさらに向上させることができます。

計画の要点は事業コストと収益性に絞られていく。

実際に企画で使用した資料です。いくつかの選択がある中で、事業としての評価をより明確にするため、財務的な分析を行いました。その結果、収益性がもっとも高い評価になったのが、店舗計画です。アパートの計画も決して低い評価ではありませんが、住居系の場合は住宅必要設備である、お風呂やキッチンなどの設備費が必要になります。しかし店舗の場合はこうした設備が不要なことと、シンプルな間取りを取り入れることで構造部材も削減できることから、初期コストを大幅に削減させることができます。広く魅力ある空間を作るためには、鉄骨造などの方が木造よりも有利ですが、構造体のコストがアップするため、設計士と協議し、可能なかぎり、使い勝手に影響しないよう柱の位置などの細部にもこだわって設計した結果、天井高がとれ、広く開放的な間取りを企画することができました。

こうしたポイントは借手側の希望によりマッチさせることに繋がっていきますので、資産運用担当者が積極的に提案していくことが大切です。

投資家が抱く悩みを解決することで事業は前進していく。

総事業費が確定しました。構造は木造、間取りはシンプルにしたことで、コストを大幅に削減することにも成功しました。賃料設定は魅力的なポイントを追加出来たことで、当初マックス賃料価格帯である20万円台後半を設定しました。事業内容を投資家に理解してもらい、融資先の金融機関との調整に入りました。事業計画とその内容を簡潔に理解できるエグゼクティブサマリー(要約書)を添付します。金融機関の窓口担当者は日々様々な相談を受けているため、多忙です。私たちはこうした中でも事業性が高く、金融機関にもメリットがあるということをしっかりと認識していただくために、こうした資料は必ず添付するようにしております。ちなみに金融機関=借入先や資金調達先と考えがちですが、すこし違います。私たちは相談するほぼすべての金融機関からご融資を頂いております。それには相手先に対する考え方にあります。その考えとは、金融機関=共同出資者と考える事です。

こうした考えのもと、共同出資してもらう側の立場も考えて事業を企画することで、相手側からの信頼を得やすいことはもちろんですが、こうした無理な事業にならないよう吟味する姿勢こそ、投資家の事業を長期的に安定させることに繋がります。

融資が無事に確定し建築をスタート。

市場調査から自信はありましたが、募集を開始してすぐに医療機関の方から申込希望のお問合せが入りました。投資家の方も本当に喜んでいただきました。この瞬間が企画者にとってもっともほっとする瞬間でもあります。医療機関は出店する際に医療器材に多額の投資をするため、長期的なリース期間が期待できます。審査を行い、1週間後にご成約していただくことになりました。投資家の方は現在資産の整理と多少の入替を検討されておられます。誠実に対処していくことで、お互いにかけがえのないパートナーになっていきます。こうした資産運用のお手伝いを今後も続けていきたいと心から考えております。




物件資料①
上部に耐力壁を作り、実際に使用される空間には柱などを極力なくした設計となっている。



物件資料②
天井高に余裕をもった設計になっており、光と風を空間に呼び込む事で、利用者の心地よさも考慮されている。



物件資料③
医療機関の契約が既に決定しており2017年11月上旬の完成を後は待つだけになっている。

名称 仮称)福岡市城南区新築店舗
所在地 福岡市城南区南片江1丁目29-28
構造 木造・専有面積 約120㎡
参考数値 表面利回り19.76%・FCR18.48%・CCR68%
担当者所見
建築コストの削減対策が事業数値の向上に繋がった。融資条件も当方の条件を100%承諾を得ることが出来た。



2017年10月 記事
九州CPM 登録コンサルタント | 株式会社 アチーブメントプラス 森田CPM
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