少額資金からはじめるアパート経営の成功事例。 

そもそも不動産投資とは何か。

投資商品は●●や●●など投資を希望する人の考えによっていろいろな商品が販売されています。その中に不動産投資は含まれますが、他の金融商品とことなる点はいくつかある中で、数百万円単位の資金が必要になることと、物件の種類や特徴によっては融資可能なものもあれば、全額自己資金で行う必要があるものなどがあります。

物件の価格としては区分所有物件の1Rタイプであれば数百万円単位での購入も可能になりますが、アパートタイプになると木造でも数千万単位の価格帯になってしまうため、不動産投資を今から始めたいという方には区分マンション1戸からのスタートをお勧めいたします。

今回のレポートに登場されるA氏の資産形成はこうして始まりました。

中規模のアパートタイプで全額融資で計画を始めたいと考える方は意外と多い。これは成功体験をもとにした本などの影響もあると思いますが、投資にはリスクが必要になるため、十分吟味するか信頼できる専門家のアドバイスなどを受けることが将来的に目的達成のためにも、後で後悔しないためにも大切です。

A氏も当初は短期的収益実績を上げたいと考えていましたが、その時期は今から8年ほど前で、ちょうど●●などが話題になった時期でもあります。その後現在に至るまで不動産価格は上昇の一途をたどっています。こうした傾向はA氏が投資を考えた時に既にその傾向があったため、当然ながら不動産専門家としては中止とまではいかないが、投資対象物件は慎重に吟味すべしとのアドバイスを送った。その後A氏もそのアドバイスに理解してもらい、まずは自己資金を作ることから開始しました。

投資対象として選んだものは、投資信託の日経225。
当初準備していた300万円はそのままにして、毎月1万円の積み立てを開始しました。政権交代後の株価急落の影響で今からはじめる少額投資としてはリスクも少なく資金を運用できると判断したからです。

そしてA氏は日経225の運用が順調にいっていたことから自己資金の200万円をさらに日経225に投資ししました。株価の推移は気になるものの、じっくりと構えて待つことにしました。単純な投資ですが、長期的な視点で市況に振り回されることなく、順調に価格は推移していきます。A氏によれば、経済的に関する興味も沸いていろいろな刺激になったことも良かったことの一つと当時を振り返ります。

確実な計画が投資チャンスを生み出すキッカケに。

2017年10月に日経平均が約21300円の時に次のステップに向け解約することにしました。A氏のこれまでの投資実績を簡単にまとめると下の図のようになります。※ただし、これらの数値には申込手数料・解約手数料・信託報酬等は含まれておりません。

(図:A投資信託積立型のTバー)

投資した期間は8.3年・毎月の積立金が10,000円・利益確定時の評価金額が1,780,000円となっております。この投資の内部収益率は13%だったことになります。

(図:B投資信託Tバー)

投資した期間は2年・初回0年に200万を投資して、2年後に利益確定時の評価金額が2,150,000円となっております。この投資の内部収益率は3.6%だったことになります。A氏は今回の投資により393万円に自己資金をアップさせ、投資結果を出すことができました。


積立を開始した時の株価は1万円を切っていたこともあり78万円の収益を得ることができたことと、株価19000円台の時に購入し21300円で売却したことで15万円の収益をA氏は得ることができました。注目すべきそれぞれの指標は、IRR(内部収益率)=13%と3.6%という結果でした。IRRは利益を確定するまでに要した資金の運用実績を年平均した利回りを表しています。結果からするとAは悪くはありませんが、この利回り以上の物件が出た場合はどうするかが今後重要になってきます。

タイミングはいきなりやってきます。

売却を完了したA氏にコンサルタントからの連絡が入ります。投資対象として8年前に夢見たアパートがついに出たとの連絡でした。こちらの建物の条件は下の図の通りです。

(図:ハイツトレビの事業予算とキャッシュフローツリー)


(図:A氏購入物件の写真)


自己資本収益率11.8%(自己資金の単年度の利回)・IRRは、5年保有し1500万円で売却を想定した場合ローン残と売却コスト約4%程度のコストを見た場合、14.05%となり、データの内容は悪くありません。ネックとしては築年数が古く故障や修繕のリスクが高いということです。自己資金の割合を調整し、毎月の収入を得ながら将来の修繕積立金を計画的にプールしていくことで故障や、老朽化による資金ロスも吸収できると判断しました。

投資信託のIRR13%<当該アパートのIRR14.05%

8年越しの夢が実現した。

金融機関からの評価も得たことからついにA氏は不動産アパート投資家としての第一歩を歩み出すことに成功しました。当初全額借入で低利回りの物件に投資していたら、もしかすると日々訪れるかもしれない空室リスクにいつも心配しながら生活を送っていたかもしれません。アパート購入後にA氏がつぶやいた言葉でした。収益性は高い建物ではありますが、事業にはリスクが必ずあります。今後は事業家として責任をもった経営が求められます。しかし事業を安定させることで次の区分マンションの購入などへのチャレンジの夢は広がっていきます。



2017年10月 記事
九州CPM 登録コンサルタント | 株式会社 アチーブメントプラス 森田CPM
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